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房价上涨拐点或在2010年
作者：半只烟    文章来源：本站整理    更新时间：2007-7-22

转变为市民，但是现在好象都变成了炒房子，和北京、上海、广州来攀比，这是什么概念？这些地方已经发达了，在世界范围来讲都是发达地区，发达地区的房地产上涨还是有道理，就是出问题也不会太大。所以我很担心会耽误你的发展和产业发展。你发展基层的动力，千万不能把他模仿北京、上海这种通过房地产来拉动，我对这个持有很大的怀疑态度。
　　
　　但是他的前提很大，那么多住房，甚至还有一些西部人口向两个城市集中，不光是四川省和重庆市集中，他有一个集中的过程。我是这么一个基本观点，我认为我这些年我们产业上的定位，有很多的问题，包括刚才对产业的看比，还有很多对我们房地产政策是鼓励，鼓励拥有更多的房子，10套房子也没有成本。我后来想说一下我们政策上还有很多的问题。比如你土地很紧缺的一个国家和地区，你还搞容积率的限制？北京政府经济适用房只允许建在四环以外，这些政策都很荒唐，这对所谓的建立好的城市是有很大的破坏力，是负竞争力。我这里就不讲了，这个问题太大，比我们房地产的问题严重的多。我们就是在这么一个不科学的规划基础上，你越扩张，你问题越大，房子都是能够承受几十年，上百年亿甚至千年大计，这是我的基本看法，我觉得我们政策上很多的问题。
　　
　　房价的原因我重点说一下，为什么房价会涨，我简单的说一下，是不是我们现在流行的经济学家讲的供不应求？实际上我观察了，不是！不是真正的供不应求，是市场表现的供不应求，但是不是真的存量。整个供给量产生失衡，是因为我们现在由于我们某一种制度的或者一些税收的政策造成之后，市场表象的一些供不应求，实际上这个市场是一个不完全的市场，是不完全的竞争，应该说带有单边的很强的垄断性，这些市场会造成房价上涨，不是供不应求。房改到现在是9年时间，住宅的投资年年保持20%以上的增长，年均增长速度27.4%，投资是什么概念？投资就是供给，我形成了投机的量，就是供给的量。我们的房子你看看成都、北京，房子建了多少，房子供给不足是没有道理的。你城市话的程度有多高？现在就是1500万，你的速度是多少？你的供给能力接近30%，你的城市化人口不过是3%，还有城市人口的改善的需求，这个因素加起来，不可能有那么大的需求量，也就是我们的供给是非常多的，但是为什么还上涨呢？
　　
　　我想是因为两个因素，一个是投机需求太强，好多人说，投机需求强，投机的远远都是少数，大部分都是自住的需求，这是占60%、70%，那肯定不会有泡沫，不会有房价上涨，不对！投机性的需求，我讲的10%，这是比较正常的，超过了10%、20%的话就是增长几倍，比如粮食，假如粮食的供求缺口是3个点，也就是97%的市场需求。就是这两个点，所以你这个投机的需求，原来是10%或者是5%，现在变成20%，他就意味着房价要翻几番。失业率是什么概念？历史上最高25%，美国大箫条，你绝对不可能看到75%以上的就业率，这就是整个经济全部崩溃，我们讲住宅需求，他趋于你投机需求的比重增长速度，所以我们为什么讲，很多人给我说，现在成渝地区60%的房子是外地人买的，如果是这种情况，他应该涨10倍，但是这是不可能的。是

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