开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司，按分配方式可分以下两种：
　　
　　一、以分配开发产品为目的的合作
　　
　　案例1：2006年2月，甲房地产公司在开发南苑小区的过程中，因为资金不足，吸收乙公司投资900万元，丙公司投资300万元，三方约定，房产建成后，乙公司可得3000m2，丙公司可得1000m2，剩余归甲公司所有，当年11月南苑小区开发完成。假如“首次分配”时，能够计算出计税成本为2800元/m2。
　　
　　31号文件规定：开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额。
　　
　　笔者认为：由于未能成立独立法人公司，乙、丙公司不是法律意义上的股东，也不属于代建性质，只是定向销售的客户，因此，会计处理为：
　　
　　1.收到乙、丙公司投入资金时
　　
　　借：银行存款1200万
　　
　　贷：其他应付款———乙公司900万
　　
　　——丙公司300万
　　
　　2.分配开发产品时
　　
　　借：经营成本1120万[（1000+3000）×2800=1120万]
　　
　　贷：开发产品1120万
　　
　　同时结转收入：
　　
　　借：其他应付款———乙公司900万
　　
　　——丙公司300万
　　
　　贷：经营收入1200万

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